Ventes aux Etrangers

Conditions générales

- Les terrains agricoles ne peuvent pas être vendus aux étrangers quelque soit les motifs d'achat et toute vente d'un terrain agricole à une personne de nationalité autre que tunisienne est nulle sachant que la nullité est absolue. 
- Que le bien immobilier susceptible d'être vendu à une personne de nationalité étrangère doit être dans le ressort du plan d'aménagement d'urbanisme des villes, c'est-à-dire constructible.
Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier dans une zone urbaine ou touristique ou industrielle, 
Procédure et formalités à suivre :
a- La signature de " promesse de vente " : un compromis, mentionnant surtout le bien immobilier objet de la future vente et son prix, la signature de la dite promesse se fait devant notaire au cabinet.
Si le vendeur exige une avance sur le prix de vente l'ors de la promesse de vente :(le montant de cette avance est conventionnel, aucune législation exige une somme bien déterminée).Dans ce cas le vendeur doit déposer cette avance, avant de la verser au vendeur, dans un compte Bancaire auprès d'une Banque agrée en Tunisie " compte d'attente ", ceci pour justifier l'entrée de devise en TUNISIE.
b- Présentation du dossier adéquat au centre du gouvernorat dans le ressort duquel se situe le bien immobilier, ceci pour obtenir une autorisation administrative pour l'achat du dit. Cette autorisation doit être obtenue préalablement au contrat définitif de vente.
c- Accord du Gouvernorat et l'autorisation d'achat du bien immobilier l'acquéreur doit verser le reste du prix dans son compte bancaire ci-dessus mentionné. La banque va lui délivrer " la fiche d'investissement " justifiant " l'entrée de devise.
d- Rédaction du contrat définitif de vente. Les notaires vont rédiger le contrat qui va être signé à leurs cabinets par les deux parties (vendeur et acquéreur) ou se fait le paiement du reste du prix de l'immeuble.
e- Après la rédaction du contrat et si l'acquéreur est NON RESIDENT en Tunisie, il doit fournir à LA BANQUE CENTRALE DE TUNISIE la fiche d'investissement lui délivrée par la banque " régionale " justifiant l'entrée de devise et ce pour obtenir " une autorisation " spéciale d'inscription de son acte d'achat à l'administration de la propriété foncière (immobilier). Mais si l'acquéreur est RESIDENT en Tunisie, c'est à -dire qu'il a une carte de résidence en date valable, il est seulement tenu de fournir à l'administration de la propriété foncière : cette carte de résidence et " la fiche d'investissement " lui délivrée par la banque dans laquelle il a déposée le prix d'achat.
f- Le dépôt du contrat de vente à l'administration de la propriété immobilière pour obtenir le nouveau certificat de propriété au nom de l'acquéreur
LES FRAIS TRANSACTIONNELS : Avocats et Droits d'enregistrement au gouvernorat
Les investissements immobiliers en Tunisie sont soumis à 2 types de taxes : celles liées aux frais d'avocats, ces derniers jouant le rôle des notaires en France et celles liées aux droits d'enregistrement officiel auprès de l´état Tunisien, représenté par le gouvernorat :

    - En Tunisie, les honoraires d'avocat pour ce type de prestation sont libres.
Cependant, en pratique les avocats perçediloivent des honoraires de l'ordre de 2% sur le prix de vente auquel il faut ajouter une TVA de 12%
Pour le dépôt du dossier afin d'obtenir l'autorisation du gouvernorat, les honoraires sont fixés forfaitairement selon la complexité du dossier et peuvent varier de 1000 DT (mille dinars tunisiens) à plus selon les cas.
- Les frais d'enregistrements :
Dans le cas d'un bien immobilier acheté auprès d'un promoteur, l'achat est dispensé du droit d'enregistrement car il est assujetti au tarif du droit fixe c'est-à-dire 15 DT (quinze dinars tunisiens) par page rédigée de l'acte et de 1% du prix de la vente au titre du paiement des droits de la propriété foncière. A titre d'exemple, pour un bien d'une valeur de 150.000 DT, les frais seront de :

    1% : 1.500 DT
  + Rédaction acte de 5 pages : 75 DT
    TOTAL : 1.575 DT

En cas d'un bien immobilier acheté auprès d'un particulier, l'acheteur est soumis à un droit d'enregistrement de 1% du prix de vente pour les étrangers et de 6% pour les Tunisiens et de frais de timbres avocats : 18 DT (dix huit dinars tunisiens) plus 2 DT (deux dinars tunisiens) par page rédigée de l'acte.
On ajoutera à cette somme 3% du prix de vente si les taxes du dernier propriétaire n'ont pas été payées.
A titre d'exemple, pour un bien d'une valeur de 150.000 DT, les frais seront de :

    6% : 9.000 DT
  + Rédaction acte de 5 pages : 28 DT
    TOTAL : 9.028 DT

ACCES A LA PROPRIETE EN TUNISIE : Zones Touristiques, Urbaines et agricoles
Le territoire Tunisien est divisé en trois principales zones :

  - La zone dite Urbaine
  - La zone dite Touristique
  - La zone dite Agricole

Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier dans une zone urbaine ou touristique, la zone Agricole leur étant interdite.
L'interprétation donnée à la dénomination de zone agricole est trompeuse, car certains terrains côtoient parfois le bord de mer dans des régions balnéaires. Elles ont été créées afin de protéger les Tunisiens de la spéculation immobilière et garantir que le mélange des populations se fasse en bonne harmonie.

Les étrangers achetant des biens immobiliers en zone touristique ou urbaine sont en pleine propriété et peuvent acheter et revendre sans problème en tenant compte des facteurs suivants :
Pour accéder à la propriété en Tunisie, un étranger est toujours soumis à une autorisation préalable dénommée « autorisation du gouvernorat ». L'obtention de cette autorisation dépend de plusieurs critères et notamment du fait que le bien à acquérir se situe dans une zone urbaine ou touristique.
Il faut que l'acheteur étranger ait un casier judiciaire vierge et fournisse un extrait du casier judiciaire datant de moins de 3 mois.
Par ailleurs, un délai d'environ 7 mois est nécessaire avant d'obtenir une réponse positive à la demande d'achat, le dossier étant examiné par plusieurs ministères.
L'Agence Palm Immobilière Internationale vous accompagnera bien entendu dans toutes ces démarches administratives.

LES FRAIS TRANSACTIONNELS - Avocats et Droits d'enregistrement au gouvernorat

Les investissements immobiliers en Tunisie sont soumis à 2 types de taxes : celles liées aux frais d'avocats, ces derniers jouant le rôle des notaires en France et celles liées aux droits d'enregistrement officiel auprès de l´état Tunisien, représenté par le gouvernorat :

    - En Tunisie, les honoraires d'avocat pour ce type de prestation sont libres.
Cependant, en pratique les avocats perçediloivent des honoraires de l'ordre de 2% sur le prix de vente auquel il faut ajouter une TVA de 12%
Pour le dépôt du dossier afin d'obtenir l'autorisation du gouvernorat, les honoraires sont fixés forfaitairement selon la complexité du dossier et peuvent varier de 1000 DT (mille dinars tunisiens) à plus selon les cas.
A titre d'exemple, pour un bien d'une valeur de 150.000 DT, les honoraires de l'avocat seront de :

    2% : 3.000 DT
  + 12% TVA : 360 DT
  + Frais dossier : 1.000 DT
    TOTAL : 4.360 DT

    - Les frais d'enregistrements :
Dans le cas d'un bien immobilier acheté auprès d'un promoteur, l'achat est dispensé du droit d'enregistrement car il est assujetti au tarif du droit fixe c'est-à-dire 15 DT (quinze dinars tunisiens) par page rédigée de l'acte et de 1% du prix de la vente au titre du paiement des droits de la propriété foncière. A titre d'exemple, pour un bien d'une valeur de 150.000 DT, les frais seront de :

    1% : 1.500 DT
  + Rédaction acte de 5 pages : 75 DT
    TOTAL : 1.575 DT

En cas d'un bien immobilier acheté auprès d'un particulier, l'acheteur est soumis à un droit d'enregistrement de 1% du prix de vente pour les étrangers et de 6% pour les Tunisiens et de frais de timbres avocats : 18 DT (dix huit dinars tunisiens) plus 2 DT (deux dinars tunisiens) par page rédigée de l'acte.
On ajoutera à cette somme 3% du prix de vente si les taxes du dernier propriétaire n&rsquoont pas été payées.
A titre d'exemple, pour un bien d'une valeur de 150.000 DT, les frais seront de :

    6% : 9.000 DT
  + Rédaction acte de 5 pages : 28 DT
    TOTAL : 9.028 DT

LES TAXES LOCALES ANNUELLES

Les biens immobiliers en Tunisie sont assujettis à des taxes locales annuelles équivalentes aux taxes foncières en France. Il en existe 2 types :

- La taxe annuelle concernant les terrains non bâtis
Tous les terrains non bâtis situés dans les zones relevant des collectivités locales sont soumis à une taxe annuelle dénommée « taxe sur les terrains non bâtis ». Elle est due au 1er janvier de chaque année par le propriétaire du terrain ou l'usufruitier. 
Elle est assise au taux de 0.3 % de la valeur réelle du terrain ou, à défaut, par m² selon un tarif progressif tenant compte de la densité des zones urbaines délimitées par le plan d'aménagement urbain.
La taxe annuelle concernant les terrains bâtis
Tous les terrains bâtis situés dans des zones relevant des collectivités locales, sont soumis à une taxe annuelle dénommée « taxe sur les terrains bâti ». Cette taxe est due, par le propriétaire du bien ou par l'usufruitier et à défaut par l'occupant du bien, au 1er janvier de chaque année.
Le taux de cette taxe est assis sur la base de 2% du prix de référence du mètre carré couvert multipliée par la superficie globale couverte de cet immeuble.
Les biens sont classés, compte tenu de la superficie couverte, en catégorie :
   
Zone Surface couverte Prix de référence en dinars 
Catégorie 1 Surface ne dépassant pas 100m² De 100 à 150 DT 
Catégorie 2 Surface supérieure à 100m² et inférieure à 200m² De 151 à 200 DT 
Catégorie 3 Surface supérieure à 200m² et inférieure à 400m² De 201 à 250 DT 
Catégorie 4 Surface supérieure à 400m² De 251 à 300 DT 
Cette superficie est fixée par la collectivité locale sur la base d'une déclaration faite par le contribuable qui est tenu de souscrire et de déposer une déclaration selon un modèle fournit par l'administration. Cependant, la collectivité locale peut réajuster la déclaration sur la base des informations dont elle dispose le cas échéant (les autorisations de bâtir).
La collectivité locale fixe le prix de référence du m² couvert sur la base de la nature des services rendus par elle et qui consiste notamment en :

     - le nettoiement
     - l'existence de l'éclairage publique
     - l'existence des chaussées goudronnées
     - l'existence du dallage des trottoirs
     - l'existence de réseaux d'évacuation des eaux usées
     - l'existence de réseaux d'évacuation des eaux pluviales
Les assujettis à cette taxe peuvent bénéficier d'un dégrèvement de 25% du montant de celle-ci à titre de l'année d'inoccupation. A cet effet, le propriétaire doit informer la collectivité locale concernée de l'inoccupation au moyen d'une déclaration à déposer dans les 15 premiers jours du 1er, 4ème, 7ème et 10ème mois de l'inoccupation.
En générale, le contribuable est informé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par avis contre décharge du montant de la taxe due sur l'immeuble avec mention des éléments ayant servis de base pour sa détermination ainsi, que les délais impartis pour présenter les oppositions auprès de la commission de révision.
Le recouvrement de cette taxe est effectué par les receveurs des finances concernés au moyen d'un rôle annuel établi par la collectivité locale.